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布局未来十年华侨城战略换档期的“平衡术”
日期:2019-10-09

  三天后的中秋节,投入120亿的华侨城顺德欢乐海岸PLUS首期将正式开业,占地3.36平方公里,将商业街区、主题公园、文化体验以及生态湿地融为一体。

  这个历时六年的项目,是华侨城集团全国近60座城市文旅项目之一,也是华侨城新战略在粤港澳大湾区的最新样本。

  透过顺德欢乐海岸PLUS,可以看到华侨城如何立足更长周期,来布局新战略,又是如何通过资产与资金的安排,来匹配新战略的平稳落地。

  当增量开发告一段落,城市运营成为提升空间价值的主要手段。房企“去地产化”的底层,是TOP 级房企跨行业协同的内容生产,不管是文旅、商业,还是产业。

  华侨城董事长段先念曾表示,“存量资源务求深耕,增量资源讲究协同。”如何协同提升城市空间的价值,才是城市运营商们下半场的终极命题。

  如果和之前以开发销售为目标,以月为单位来评价的“快周转”相比,运营无疑是需要更长周期的收益模型,是以通过五年甚至十年的周期来评价的能力,是一种慢的能力,但也是一种稳健致远的能力。

  在这样的大背景下,2017年初,华侨城确立了新的中长期发展战略,以“中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”为战略定位,构建实施“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”两大创新发展模式。也可以说,是两大城市运营的生态系统。

  华侨城集团总经理、华侨城A副董事长姚军接受采访时表示,新的战略,不仅是对华侨城产业组合模式和整体发展盈利模式的创新,也不断推动华侨城在产融结合的升级驱动下,通过广泛连接市场要素和资本要素,有效放大国有资本的主体功能,提升国有资本运营质量。

  新战略的协同优势,在华侨城旗下文旅地产平台华侨城 A(000069)体现出来。

  国信证券8月30日研报表示, 华侨城 A不断优化资源储备结构,在获取资源的过程中,积极发挥文化旅游品牌优势,独特的成片综合开发模式行业领先,积极的战略储备和较低的拿地成本为公司未来的发展打下了基础,并维持“买入”评级。

  东吴证券同期研报亦认为,华侨城A依托集团背景,是全域旅游践行者,持续在“文化+ 旅游+城镇化”的发展路径上深耕,业务进入壁垒强,同时易于异地复制,也维持了“买入”评级。

  首先是资产结构的调整。从2018年下半年开始,在做地产不做房产的经营策略指导下,华侨城将部分资产逐步售出,同时开始在全国主要旅游目的地大力布局文化旅游、城镇化和美丽乡村项目。

  云南是表现最为典型的区域。华侨城集团一边售出云南华侨城置业有限公司50%的股权,和盈江县大盈江玉石城有限公司100%的股权,一边在云南签下高达490亿元的37个项目,包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目和6个美丽乡村项目。

  而在热点的粤港澳大湾区,截至目前,华侨城集团已开拓文旅综合项目共计26个,未来预计投资总额超过1000亿元,基本完成粤港澳大湾区9市的全面布局。

  “集团和下属各战区通过资产处置、股权转让、合作开发等方式,加快现金回流,从而提高整体资产周转效率,这是华侨城新战略的重要组成部分,是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。”今年6月,华侨城正面回应,这种做法,既有利于华侨城进一步聚焦主业,保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中,不断提升核心竞争力,通过资源优化配置,为消费者开发与建设更优质的文旅项目。同时,通过搭建产业平台,集合更多优秀企业的专业优势,实现强强联合战略补差。

  其次是资金的安排。通过资产和债务结构优化调整,华侨城确保现金流的稳健,和各种融资搭配的合理。

  《投资者网》统计,2018年华侨城挂牌出售和进行预披露的资产18项,主体多为与华侨城主业关联性不强的产业。业内人士认为,这样一方面加速了非核心业务的去库存,缓解现金流压力,另一方面也为深耕文旅做足准备。

  机构普遍对华侨城 A的资金状况评价正面。9月4日,浙商证券华侨城 A研报称,伴随土储扩张的同时,公司利用自身优秀的融资能力, 在集中度提升的大环境中,稳健扩张。上半年公司发行公司债 25 亿,票面利率3.88%,相比存量债券大幅下行,融资成本进一步降低。同时表示,截止 2019 年 6 月 30 日,货币资金能够覆盖短期负债,短期不存在偿债风险。

  作为央企,华侨城尽管处于新战略布局期,但也要确保发展速度,实现国有资产的保值增值,并且效果显著。

  在过去3年间,华侨城集团净利润从2016年的74.3亿元,提升至2018年158.3亿元,涨幅213%。2018年,华侨城集团层面数据披露,营收破千亿,利润总额突破200亿元,效益位列央企前20位,收入和利润增速位列央企前10名。连续八年获中央企业业绩考核A级,步入史上最快发展阶段。

  值得注意的是,旅游综合业务在集团营收中的占比,从2017年的43.76%,进一步提升至2018年的45.11%。

  在2019年世界主题公园权威研究机构主题娱乐协会与第三方旅游行业研究及资讯机构 AECOM 联合发布的全球主题公园报告中,华侨城集团旅以4935万人次蝉联全球主题公园四强,并且继续领跑亚洲。

  至于未来,艾瑞报告显示,2017年,文旅特色小镇营收450亿,渗透率不到1%,预计到2021年,营收规模将达到1200亿元。

  在运营上,艾瑞给出三点建议,除了因地制宜外,便是打造 IP 内容为王,和产业为先。

  国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,拥有 IP 的华侨城将由目前的泛泛的文旅品牌升华为具有华侨城特色的IP文旅品牌,并形成巨大的无形资产推广和增值潜力。

  立足做“机场”,而不是“航空公司”的华侨城,已于两年前着手构建 IP 的生态系统。2017年11月成立的策划规划联盟,是华侨城打造产业联盟的第一个动作,也是形成内容生态的重要起点。去年,华侨城集团旗下文旅科技有限公司与“有妖气”、“蓝弧动画”等原创平台达成深度合作,引进其《镇魂街》、《十万个冷笑话》等多个头部人气IP。并且推出华侨城新一代文化科技型、虚拟现实型的“卡乐”系列主题公园,拥有近200项专利、著作权等知识产权,其中也包括大量IP。

  布局未来十年,华侨城战略换档期的“平衡术”,三天后的中秋节,投入120亿的华侨城顺德欢乐海岸PLUS首期将正式开业,占地3.36平方公里,将商业街区、主题公园、文化体验以及生态湿地融为一体。这个历时六年的项目,是华侨城集团全国近60座城市文旅项目之一,也是华侨城新战略在粤港澳大湾区的最新样本。2018挂牌全篇最完整篇

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